При покупке, продаже, наследовании или дарении недвижимости всегда требуется документ, показывающий, как собственник получил права на объект.
Такие документы называются правоустанавливающими, и в разных ситуациях это могут быть разные бумаги: от договора мены до свидетельства о регистрации брака. Рассказываем, что можно использовать как правоустанавливающий документ и зачем они вообще нужны.
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы: в чём разница
Правоустанавливающим документом может быть любая официальная бумага, дающая гражданину право считаться владельцем недвижимости: квартиры, дома, дачи, гаража или земельного участка.
Этот документ фиксирует основание, в силу которого у человека или организации возникло право собственности. Таким основанием может быть покупка, дарение, наследование, приватизация объекта и так далее.
Есть ещё правоподтверждающие документы — они устанавливают тот факт, что право собственности уже зарегистрировано и принадлежит конкретному лицу. Сами по себе такие документы не являются основаниями для приобретения права — они лишь удостоверяют его наличие в настоящий момент.
Сейчас единственным правоподтверждающим документом, который можно оформить, является выписка из ЕГРН. Ранее в эту группу также входило свидетельство о праве собственности. С 2016 года такие свидетельства не выдают, но уже полученные остаются действительными.
Таким образом, правоустанавливающий документ показывает, как человек стал владельцем недвижимости, а правоподтверждающий доказывает, что он действительно владеет ею.
Если правоустанавливающий документ утерян, выписка из ЕГРН может помочь в его восстановлении. В реестре обязательно фиксируются основания перехода права собственности, поэтому справка содержит реквизиты правоустанавливающих документов.
В некоторых случаях Росреестр может предоставить их копию из своего архива. Также можно обратиться к тем, кто его выдавал или удостоверял: в администрацию для восстановления договора приватизации, к нотариусу или в МФЦ — за договором купли-продажи, в суд — для получения копии судебного решения.
Если документ нигде не сохранился, восстановить его можно через суд, используя выписку из ЕГРН как подтверждение ранее зарегистрированного права.
Виды правоустанавливающих документов
Итак, правоустанавливающие документы — это бумаги, которые дают вам право считаться собственником недвижимости. В отличие от правоподтверждающих документов, их список довольно широк и отчасти зависит от того, о каких объектах идёт речь.
Правоустанавливающие документы на квартиру, дом, гараж
Договор купли-продажи. Это один из самых распространённых документов, устанавливающих право собственности. Он подтверждает, что покупатель действительно приобрёл у продавца недвижимость за определённую сумму.
Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Договор дарения. Устанавливает, что объект собственности передан без оплаты в соответствии с законодательством РФ. Дарение также подлежит государственной регистрации, а договор должен быть составлен в соответствии с требованиями Гражданского кодекса.
Это необходимо для подтверждения прав и защиты от возможных споров, например, от претензий со стороны наследников.
Свидетельство о праве на наследство. Чтобы его получить, наследники после смерти владельца недвижимости должны обратиться к нотариусу и открыть наследственное дело. Если квартира переходит сразу к нескольким наследникам, в ней обычно выделяют доли, и документацию об этом также лучше сохранить.
Договор мены. Документ оформляется, если собственники двух объектов меняются ими друг с другом. По итогам сделки обе стороны становятся владельцами новой недвижимости, и каждый должен получить свою копию договора. Такой документ также регистрируется в Росреестре.
Договор передачи квартиры в собственность, который подписывали при приватизации жилья. Он подтверждает факт безвозмездной передачи недвижимости от государства или муниципалитета.
Решение суда. В случаях, когда право собственности установил суд, правоустанавливающим документом служит его официальное решение. Учитывайте, что судебные решения вступают в силу только после их окончательного утверждения.
Договор долевого участия (ДДУ). Используется при покупке жилья в строящихся домах. Покупатель заключает договор с застройщиком и получает право на будущее жильё. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию на основании ДДУ дольщики оформляют право собственности.
В связке с ДДУ стоит рассматривать и акт приёма-передачи квартиры, который иногда ошибочно причисляют к правоустанавливающим документам. На самом деле, чтобы зарегистрировать право собственности, одного передаточного акта недостаточно — это всё же происходит на основании ДДУ. Но акт служит неотъемлемым дополнением к договору и подтверждает передачу построенного объекта покупателю.
Справка из ЖСК о полной выплате пая. В советское время и в 1990-е годы жильё в жилищно-строительных кооперативах оформлялось так: пайщик вносил взносы, а после полной выплаты пая становился собственником квартиры.
В подтверждение этого кооператив выдавал справку о погашении пая, которая служила основанием для регистрации права собственности в БТИ, а позже — в Росреестре. Дополнением к справке служит решение общего собрания ЖСК о передаче квартиры пайщику в собственность — аналог акта приёма-передачи.
Если в качестве правоустанавливающего документа продавец предъявляет справку из ЖСК, уточните, сам он выплачивал взносы или совместно с другими родственниками. В последнем случае право на квартиру имеют все участники кооператива.
Распоряжение органов власти. Иногда органы местного самоуправления предоставляют гражданам землю или другую недвижимость собственным решением. Распоряжение об этом может служить основанием для установления права собственности.
Брачный договор. Брачные договоры регулируют имущественные отношения супругов, включая вопросы раздела совместной собственности. Сами по себе они не являются правоустанавливающими документами, но могут считаться таковыми, если предусматривают переход недвижимости от одного супруга к другому.
Аналогичным образом правоустанавливающим документом может стать подписанное супругами соглашение о разделе имущества.
Договор ренты. Такой договор подтверждает передачу недвижимости в собственность получателя ренты в обмен на регулярные платежи или содержание бывшего владельца. Он является правоустанавливающим документом, если зарегистрирован в Росреестре.
В зависимости от условий право собственности по нему может перейти к рентодателю как сразу, так и после смерти рентополучателя. Для проведения сделок с такой недвижимостью дополнительно потребуется выписка из ЕГРН.
Правоустанавливающие документы на земельный участок
Для регистрации прав на землю применимы почти все перечисленные выше документы, но есть и ряд дополнительных.
Постановление / решение органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка. Местные администрации могут предоставлять земельные участки физлицам или организациям на условиях аренды, бессрочного пользования или в собственность. Соответствующее решение или постановление этих органов будет являться правоустанавливающим документом.
Договор аренды земельного участка. Если земля предоставляется в аренду, то договор об этом станет правоустанавливающим документом. А если речь идёт об аренде у государства, то такой участок потом можно приватизировать на основании всё того же арендного договора.
Аренда земли также должна регистрироваться в Росреестре.
Акт выбора земельного участка. В некоторых случаях для выделения земли сначала необходимо выбрать подходящее место. Акт выбора земельного участка служит основой для последующего заключения договора аренды или передачи участка в собственность.
Риски, связанные с правоустанавливающими документами
Неоднозначность формулировок. Некоторые правоустанавливающие документы могут содержать неоднозначные или двусмысленные формулировки, что приводит к спорам между гражданами и государственными органами.
Например, в договоре купли-продажи может отсутствовать чёткое указание на предмет сделки, что затруднит регистрацию права собственности.
Поэтому внимательно читайте правоустанавливающие документы, которые вам показывает продавец — нестыковки в них лучше заметить до выхода на сделку.
Необходимость государственной регистрации. Почти все правоустанавливающие документы подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без этого сделка считается незавершённой, и новый собственник не сможет подтвердить, что недвижимость принадлежит именно ему, а значит и полноценно распоряжаться ею.
Чтобы этого избежать, покупателю нужно запросить у продавца выписку из ЕГРН. Если он не сможет предоставить её, сделка невозможна.
Подделка документов. Недобросовестные продавцы иногда пытаются использовать для совершения сделки поддельные или недействительные документы. Поэтому перед подписанием договора рекомендуется тщательно проверять подлинность всех предоставленных бумаг.
Например, можно заказать расширенную выписку из ЕГРН, где будут указаны все переходы права собственности. Если сомнений это не сняло, лучше обратиться к специалистам.
Отсутствие полного комплекта документов. Бывают случаи, когда одна из сторон сделки не может предоставить все необходимые документы — например, отсутствует передаточный акт или кадастровый паспорт. Это может затянуть процесс регистрации права собственности.
Чтобы не терять время, как можно раньше изучите весь пакет документов. При отсутствии каких-то из них продавец сможет восстановить их до обращения в Росреестр и не сорвёт регистрацию сделки.
Судебные споры. Нередко правоустанавливающие документы становятся предметом судебных разбирательств. Это случается, например, при оспаривании завещания или договора купли-продажи.
Снизить судебные риски при покупке поможет проверка сведений об обременениях в выписке из ЕГРН, мониторинг исков на сайтах судов, а также юридическая проверка объекта.
Когда нужны правоустанавливающие документы
Правоустанавливающие документы могут понадобиться в ряде случаев:
1. При проведении сделок с недвижимостью. Например, при продаже квартиры покупатель с их помощью может убедиться, что продавец действительно является её законным владельцем и имеет право распоряжаться имуществом.
2. Чтобы оформить право собственности. При первичном приобретении недвижимости (покупка, дарение, наследование) правоустанавливающий документ нужен для оформления перехода права собственности.
3. Для использования недвижимости в качестве залога или оформления страховки.
4. В судах. Если возникают споры по поводу того, кто именно владеет объектом, правоустанавливающие бумаги будут весомым аргументом при разбирательстве.
5. Для получения ипотеки. Банки требуют правоустанавливающие документы для проверки юридической чистоты сделки перед выдачей кредита под залог недвижимости.
Правоустанавливающие документы позволяют в любой момент проверить цепочку перехода права собственности. Это важно, если нотариус, юрист, риелтор или другая сторона сделки хочет убедиться в её чистоте.
Резюмируем
1. Правоустанавливающие документы подтверждают законность владения недвижимостью и являются основанием для регистрации права собственности. К ним относятся договоры купли-продажи, дарения, акты о приватизации, свидетельства о наследстве и прочие бумаги, которые показывают, как именно получено право собственности.
2. Без правильно оформленного и зарегистрированного правоустанавливающего документа собственник не сможет продать, подарить или передать недвижимость по наследству.
3. Иногда такие документы подделывают, поэтому внимательно проверяйте их подлинность и соответствие требованиям законодательства.
4. Почти все правоустанавливающие документы нужно регистрировать в Росреестре.
5. Правоподтверждающий документ доказывает, что вы владеете объектом сейчас, но не отражает, как это произошло. Это в первую очередь выписка из ЕГРН, но в ходу и свидетельства о праве собственности, которые выдавались до 2016 года.
6. В случае утраты документа его можно восстановить через выписку из ЕГРН, обращение в органы, выдавшие документ, или через суд.
