Дальнейшие расчеты приведены для проектов Московского региона массового сегмента и бизнес-класса. Динамика цен рассчитывалась конкретно по каждому лоту, который находился в продаже на все следующие даты.

• 15 июня (две недели до завершения программы льготной ипотеки на старых условиях);
• 1 июля (обновленная льготная ипотека с урезанным до 3 млн лимитом);
• 15 июля (две недели льготной ипотеки с изменившимися условиями);
• 1 августа (месяц с обновленной льготной ипотекой);
• 15 августа (полтора месяца с льготной ипотекой на новых условиях).

Такой подход к расчетам позволил исключить корректировку средней стоимости из-за изменения структуры предложения, то есть на все даты в продаже были представлены одни и те же квартиры.

Рост цен продолжается, но его темпы замедляются

Эксперты Циан проанализировали, как менялась средняя стоимость конкретных квартир на первичном рынке столичного региона в последние два месяца и как девелоперы отреагировали на обновление условий льготного ипотечного кредитования и снижение спроса в июле на 21% относительно июня.

Изменение цен на первичном рынке столичного региона по объектам, которые были в продаже на все даты

По данным Аналитического центра Циан

В последние две недели действия льготной ипотеки на старых условиях отмечена наибольшая динамика цен: в среднем цены (только по объектам в продаже на обе даты, 1 июня и 1 июля) выросли на 0,57%, что логично. Застройщики стремились заработать на спросе со стороны тех, кто еще не успел, но планировал покупку жилья по льготной ипотеке на старых условиях. Наибольший прирост в период с 15 июня по 1 июля отмечен для Москвы в старых границах (+0,83%).

С обновленной льготной ипотекой спрос в сегменте новостроек стал снижаться, но это не помешало девелоперам дальше наращивать стоимость: за первые две недели июля средняя стоимость предложения увеличилась еще на 0,49%, причем в Москве в старых границах фактически удалось сохранить прежние темпы роста (+0,81%). Тогда как в Московской области зафиксированы первые признаки охлаждения рынка: отмечена отрицательная динамика на 0,14% относительно начала июля. Новая Москва, наоборот, показала значительный рост на 1,08% даже с учетом сокращенного лимита по льготной ипотеке.

Во второй половине июля (15 июля — 1 августа) прирост средней стоимости квартир в продаже замедлился до 0,35%, особенно это заметно в старомосковских границах, где рост оказался в два раза ниже, чем в предыдущие периоды. Но первая половина августа прервала тенденцию снижения прироста цен: средняя квартира в продаже подорожала на 0,54%.

Пересмотр программы льготной ипотеки замедлил положительную динамику цен, но недвижимость все же продолжает дорожать. За прошедшие два месяца (с 15 июня по 15 августа 2021 года) объекты, находящиеся в продаже на обе даты, изменились в цене в среднем на 1,97%, или примерно на 240 тыс. рублей.

В Москве в старых границах зафиксирован наибольший прирост — 2,7% (+434 тыс. рублей). В Новой Москве — 2,04% (+200 тыс. рублей). В Московской области средний прирост был на уровне 1,16% (+51 тыс. рублей).

Самыми спокойными периодами оказались вторая половина июня (когда для 69% объектов цена не поменялась) и вторая половина июля (цена 72% лотов осталась без изменений).

Динамика цен на первичном рынке Московского региона

По данным Аналитического центра Циан

Общая положительная динамика цен за два месяца складывается преимущественно за счет большей доли квартир, в которых отмечено повышение прайса. За два месяца (с июня по август 2021 года) по квартирам и апартаментам, которые были в продаже на обе даты, в 64% случаев цена выросла. Для 13% вариантов — снизилась. Каждый пятый лот в цене не изменился (23%).

После обновления льготной ипотеки дисконты выросли в два раза

Далее по тексту под дисконтами подразумевается прямое снижение цен (именно пересмотр прайса застройщиками), а не предоставление скидок.

Пересмотр прайса не всегда подразумевает рост: общая положительная динамика за два месяца по Московскому региону объясняется бо́льшей долей квартир с ростом цен (64%). Одновременно размер «дисконта» — единовременного снижения цен — после пересмотра льготной ипотеки увеличился, хотя коснулся всего 13% объектов.

Средний размер предоставляемого дисконта (снижения цен) в период действия льготной ипотеки на старых условиях (15 июня — 1 июля) составил 2,56%, или 225 тыс. рублей в целом по Московскому региону. На минимальный дисконт в июне рассчитывали покупатели столичных новостроек (–1,22%), наибольший — в Московской области (–3,74%), в результате чего в рублевом выражении дисконт был даже выше (230 тыс. рублей), чем в Москве (227 тыс. рублей).

Но уже в июле застройщики стали куда более лояльными, особенно учитывая снижение спроса и в целом неактуальность льготной ипотеки для столичного региона. Среднее снижение цен за две недели увеличилось почти в два раза: с 225 до 406 тыс. рублей, составив 4,21%. В первую очередь рост дисконтов коснулся столичных новостроек в старых границах, где за две недели дисконт вырос с 1,22 до 3,52% — с 227 до 619 тыс. рублей.

Еще более выраженная динамика — в Новой Москве, где сразу после пересмотра программы льготной ипотеки средний дисконт увеличился с 1,7 до 6,55% — со 171 до 552 тыс. рублей.

Вторая половина июля оказалась еще более урожайной на скидки. Несмотря на снижение среднего дисконта до 2,98%, в рублевом выражении он увеличился до 418 тыс. рублей в целом по Московскому региону. Более 730 тыс. рублей потеряли новостройки Москвы в старых границах (–4,4%), в остальных локациях во второй половине июля наблюдалось снижение скидок. И без льготной ипотеки доля кредитных сделок оказалась на высоком уровне (70% в июле против 72% в июне). Наконец, первая половина августа прервала тренд роста дисконтов — их средний размер снизился до 2,63%, или до 297 тыс. рублей.

Всего же за два месяца средний дисконт по региону равен 5,21%, или 537 тыс. рублей. В Москве в старых границах дисконт оценивается в 4,1%, или в 749 тыс. В Новой Москве — 7%, или 607 тыс. В Московской области — 5,3%, или 392 тыс. В подмосковных проектах дисконты активно предоставлялись и на «финишной прямой» льготной ипотеки, тогда как в Москве скидки начали увеличиваться только после обновления программы.

Средний уровень дисконтов (снижения цен) на первичном рынке Московского региона

По данным Аналитического центра Циан

Сэкономить не удастся: более 1 млн рублей потеряли всего 2% квартир

По подсчетам аналитиков Циан, за прошедшие два месяца (15 июня — 15 августа) только 1,8% лотов потеряли в цене от 1 млн рублей и выше. В процентном выражении девелоперы пересмотрели стоимость на 8,5%. Но и такая цена выше рынка: актуальная цена составляет 18,7 млн рублей, а средняя площадь — 72,6 кв. м. Таким образом, рассчитывать на максимальный дисконт могут покупатели проектов бизнес-класса, выбирающих как минимум двухкомнатные квартиры.

От 500 до 1 млн рублей потеряли в цене еще 3,9% объектов, средняя стоимость которых составляет сейчас 10,5 млн рублей в среднем по Московскому региону (средняя площадь — 52 кв. м). Средний размер дисконта достигает 7,5%.

Еще 2,5% квартир и апартаментов упали в цене от 300 до 500 тыс. рублей, средний дисконт составил порядка 5%, а стоимость объекта — 8,66 млн при площади 48 «квадратов».

Наконец, минимальное снижение (не более 300 тыс. рублей, или 2,2%) отмечено для оставшихся 4,8% лотов, их средняя стоимость — 7,5 млн рублей, а площадь — 43,5 кв. м.

Таким образом, покупателям не приходится рассчитывать на массовое предоставление скидок и акций. Пока рынок стабилен, и, несмотря на снижение спроса более чем на 20%, девелоперы предоставляют небольшие дисконты, хотя и выше, чем в период действия льготной ипотеки.

7% квартир прибавили в цене от 1 млн рублей

Как было отмечено выше, средний прирост цен за два месяца по объектам в продаже составил 1,97%, или около 240 тыс. рублей. Но в эту статистику входят все квартиры — как подорожавшие за два месяца, так и подешевевшие. Если же рассматривать динамику исключительно по квартирам и апартаментам, в которых зафиксирован рост цен (без объектов с положительной и нулевой динамикой), то в среднем стоимость выросла на полмиллиона рублей.

Более 1 млн рублей роста цен показало всего 7% лотов в продаже, сегодня их средний бюджет составляет порядка 23,4 млн при средней площади 70 «квадратов». От 500 тыс. до 1 млн рублей подорожало еще 9% лотов — в процентном выражении прирост по ним равен 5,4%, средняя площадь таких объектов — 61 кв. м.

Еще 18% квартир и апартаментов выросли за два месяца в цене от 300 до 500 тыс. рублей, средний дисконт составил порядка 4,46%, а стоимость объекта — 11,6 млн при площади 53 «квадрата».

Минимальный рост (не более 300 тыс. рублей, или 2,2%) отмечен для оставшихся 30% лотов, их средняя стоимость — 9,2 млн рублей, а площадь — 45,5 кв. м.

Активнее повышают цены на более дешевые квартиры

Девелоперы продолжают наращивать стоимость: для 64% объектов цены выросли относительно июньских значений. Но индексация цен замедляется. К такому выводу пришел Циан, проанализировав динамику цен только по объектам, где они выросли (исключив лоты с отрицательной или нулевой динамикой).

На «финишной прямой» — за две недели до пересмотра программы льготного кредитования (15 июня — 1 июля), среднее увеличение цен составило сразу 3,13% (по объектам, которые были в продаже на обе даты), в рублевом выражении речь идет о 315 тыс. рублей. Самый существенный рост (+4,35%) отмечен в Московской области, в среднем — на 219 тыс. рублей.

После обновления льготной ипотеки наценка начала снижаться. В первой половине июля средний прирост (по объектам, в отношении которых была отмечена положительная динамика) составил уже 2,22% (против 3,13% во второй половине июня). В рублевом выражении средняя наценка к стоимости квартиры/апартаментов равна 276 против 315 тыс. во второй половине июня.

Вторая половина июля продолжила тенденцию сокращения индексации цен: средний прирост оказался 1,59% по объектам в продаже на все даты, что в рублях равно в среднем 203 тыс.

Но август снова развернул тренд — пересмотр цен стал активнее: среднее увеличение составило в августе относительно конца июля 1,82%, что, впрочем, в рублевом выражении все равно ниже: в среднем 200,8 тыс. Это говорит о том, что активнее повышают цены на более дешевые квартиры.

В целом же за прошедшие два месяца — с середины июня по середину августа 2021 года — по объектам, находящимся в продаже на обе даты и с ростом цен, индексация составила в среднем 4%, или 470 тыс. рублей. Наибольшую наценку за эти два месяца получила недвижимость в старых границах Москвы: 4,3%, или 705 тыс. рублей. В Новой Москве прирост составил 3,25%, или 308 тыс. В Московской области — 4,34%, или 249 тыс.

Средний уровень единовременного прироста цен на первичном рынке Московского региона

По данным Аналитического центра Циан

Объекты, выходящие на рынок, дешевеют после изменения программы льготной ипотеки

Очевидно, что застройщики, планировавшие выход новых проектов, стремились сделать это до 1 июля 2021 года, пока еще действовала программа льготной ипотеки на старых, актуальных для столичного региона условиях. Объем стартовавших объектов в первом полугодии 2021-го составил 3 против 2,1 млн кв. м за тот же период 2020 года.

Эксперты Циан выяснили, понижали ли девелоперы цены на квартиры и апартаменты, вышедшие в продажу в июне 2021 года, незадолго до обновления программы льготного кредитования.

Для 13% объектов оказалось выгоднее подождать пару месяцев — стоимость по ним в августе показала снижение относительно стартовых цен, в среднем корректировка составила 3,8%, что в рублевом выражении оценивается примерно в 500 тыс. рублей. Средняя стоимость таких квартир и апартаментов в продаже составила в июне 12,58 млн рублей, в августе ценник достиг 12,08 млн.

Еще для 19% объектов цена со стартовой июньской стоимости не изменилась. Наконец, для оставшихся 68% лотов нынешняя стоимость выше стартовой: девелоперы продолжают повышать цены, несмотря на обнуление льготной ипотеки для региона. Средний рост для проектов, вышедших на рынок в июне, составил 4,4%, или 544 тыс. рублей. Это чуть выше, чем в среднем по рынку (+4%, или 470 тыс. рублей за два месяца).

«Июль оказался переходным периодом, который должен был показать, насколько просядет спрос после обновления программы субсидирования, — отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — В итоге мы наблюдали двукратное увеличение дисконтов и одновременно замедление индексации цен. Но массовой распродажи не произошло, 7 из 10 покупателей по-прежнему приобретают жилье в кредит. Повышение цен наблюдается в более бюджетных сегментах. Ожидания тех, кто рассчитывал на падение цен с 1 июля, пока не оправдались. Снижение стоимости, которое мы наблюдаем по отдельным проектам, не может компенсировать рост ставок по ипотеке на новых условиях».