В старых кварталах за Восточной, с которых начинался в свое время Пионерский район, — узкие улочки, зеленые дворы, 2 школы и 6 детсадов. Там сложно найти место под новостройку, и несколько подходящих участков осталось только вдоль железной дороги. На одном из них сейчас достраивается ЖК «Луч»: больше 400 квартир, при этом у застройщика в продаже осталась только одна, современные закрытые дворы, удобные планировки, полчаса пешком до центра и большая парковка вдоль ЖД путей.

Застройщик

Жилой комплекс «Луч» строит «TEN Девелопмент», организация входит в группу компаний TEN, основанную в 1992-м году. Сейчас это один из крупнейших инвестиционно-торговых холдингов на Урале: строительство жилой и коммерческой недвижимости, девелопмент, другие направления. В 2013-м году «TEN Девелопмент» был выделен в качестве самостоятельного подразделения холдинга, занимающегося строительством. Входит в ТОП-3 застройщиков Свердловской области.

Среди завершенных проектов TEN (более 300 000 м²) — ТРЦ «Алатырь», ТЦ Limerance, клубный дом «Эверест» в Центре, ЖК «Эврика» во Втузгородке, «Сказка» на ЖБИ, «Куйбышева 98» около Шарташского рынка.

Частично готовы и строятся жилые комплексы: «Екатерининский парк» и КД «19/05» в центре, «Светлый» в одноименном микрорайоне, «Ботанический сад» на 8 Марта — Фучика, «Геометрия» у Парка Маяковского, «Русь» на ВИЗе, «Луч» на Пионерском.

Застройщик выступил в качестве нового инвестора для ряда долгостроев Екатеринбурга, например, вместо «Уралэнергостройкомплекса» достраивал ЖК «На Постовского» на Юго-Западе, «Новый Уктус» на Правобережном Уктусе, апартаменты «Октава» на Ботанике. Отзывы в сети о «TEN Девелопмент» в основном хорошие, собственникам нравятся качество строительства, планировки, отделка, но есть жалобы на работу отдела продаж.

Концепция

Жилой комплекс «Луч» строится в границах улиц Солнечная — Советская — Пионеров — Тобольская в микрорайоне Пионерский, ЖК окружают дома советской застройки, вдоль Солнечной, в 100-150 метрах от домов, проходит ЖД ветка.  

По проекту, «Луч» состоит из двух отдельно стоящих многоэтажных домов и двух наземных автостоянок на 104 и 196 машиномест, которые разместят вдоль ЖД путей через Солнечную. Сейчас сдается 16-этажный одноподъездный дом, зданию присвоен адрес Солнечная, 31а. Трехсекционный дом на 9-25-19 этажей должны достроить во втором квартале 2021-го года.

Дом 31а от ЖД путей частично закрывают 4-6-этажные дома на Солнечной, 33-37. 9- и 25-этажные секции строящейся очереди выходят непосредственно на железнодорожную ветку, которую от улицы отделяет глухой забор.

Планируется, что у каждого дома будет своя закрытая придомовая территория с зонами отдыха, детскими и воркаут площадками. Во дворе высадят деревья, кустарники, разобьют газоны и клумбы, установят фонари. Около сдающегося в конце 2020 года 16-этажного дома уже установили часть дворового оборудования, идет благоустройство территории.    

Дом

Дома возводят по монолитной технологии, стены выкладывают из газобетонных блоков и кирпича, утепляют минераловатными плитами. В 16-этажном доме один подъезд и 126 квартир, в 25-этажном доме три подъезда и 296 квартир. В подъездах устанавливаются 1-3 грузопассажирских лифта, в зависимости от этажности секции.

Фасады домов оштукатурены и окрашены в белые, серые и ярко-желтые цвета, входные группы выделены козырьками. За счет вертикали застекленных лоджий и ярких геометрических деталей на фасаде снимается пространственная нагрузка высотных зданий на окружающую малоэтажную застройку.

Входы в подъезды спроектированы на уровне земли, для холлов и этажей разработана дизайнерская отделка, со светопрозрачными дверями в темном профиле и навигацией. На первых этажах предусмотрены помещения для колясок и велосипедов. Подъезды будут проходимы насквозь, то есть выйти можно и на улицу, и во двор.

Дома оборудуются пожарной сигнализацией, домофоном, подключаются к центральному водо- и теплоснабжению, канализации, оснащаются индивидуальными тепловыми пунктами (ИТП). Наличие ИТП позволяет регулировать параметры теплоснабжения, например, понижать/повышать температуру теплоносителя в системе в зависимости от погодных условий. 

С одной стороны, дом расположен в обжитом районе Екатеринбурга, где есть все для комфортной жизни: от школ (шесть только «в шаге от дома») и детских садов до магазинов и обилия общественного транспорта. С другой стороны, как и вся точечная застройка, новый дом обладает рядом минусов: от отсутствия парковочных мест для будущих жителей до вида из окон на разбросанные пятиэтажки разной степени износа и старые разбитые дворы. Рядом проходит железнодорожная ветка — хотя застройщик декларирует звукоизоляцию за счет отличных стеклопакетов, но в летнюю ночь с открытым окном спать все же будет не очень спокойно.

Квартиры и планировки

Помещения продаются застройщиком с чистовой отделкой: потолки натяжные, стены оклеены обоями под покраску, на полу ламинат. Установлены входная сейф-дверь и межкомнатные двери, радиаторы с терморегуляторами, счетчики на воду, тепло, электроэнергию, а также розетки, выключатели, домофон. Квартирные счетчики подключены к системе телеметрии, которая автоматически передает показания управляющей компании. В санузле стены облицованы плиткой, на полу керамическая плитка, установлена сантехника (унитаз, раковина и ванная со смесителями). Разводка труб в квартире горизонтальная, трубы проложены под полом. На окнах устанавливаются двухкамерные стеклопакеты. На лоджиях — одинарное остекление в алюминиевом профиле, для монтажа кондиционера сделана электроподводка и предусмотрена вентиляционная решетка.

В ЖК «Луч» можно приобрести 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 33,34 до 96,8 м². Есть варианты как с отдельными кухнями, так и с кухнями-столовыми, с окнами на разные стороны, с одной и двумя лоджиями. Помещения в квартирах прямоугольной формы, с холлами 5,5-13 м² и кладовыми 1,6-3 м², в самых небольших по площади «однушках» кладовых нет. В 3-комнатных и некоторых 2-комнатных квартирах предусмотрены два санузла. 

Из окон помещений, выходящих на запад, открывается вид на весь центр города, с высоких этажей будет видна Исеть. Со всех остальных сторон видны старые, в летнее время очень зеленые кварталы Пионерского.

Цены

В конце 2018-го года, когда новостройка только стартовала, агентства города предлагали следующие цены: стоимость 1-комнатной квартиры площадью от 48,87 м² объявлялась от 3 330 000 ₽ (≈68 140 ₽/м²), 2-комнатной, от 53,39 м², — от 3 810 000 ₽ (≈71 360 ₽/м²), 3-комнатной, от 79,25 м², — от 5 130 000 ₽ (≈64 730 ₽/м²). Средняя цена квадратного метра на тот момент была около 68 000 ₽.

Немногим дороже сегодня застройщик продает и единственную оставшуюся у него квартиру: трехкомнатную площадью 83,8 м² можно купить за 6 120 000 ₽ (≈73 030 ₽/м²).

Но на вторичном рынке цены в ЖК «Луч» значительно выше. Стоимость 1-комнатной квартиры площадью 35 м² составляет 3 850 000 ₽ (110 000 ₽/м²), 2-комнатной, 56 м², — 5 199 000 ₽ (≈92 840 ₽/м²) и большой 2-комнатной, 69 м², — 5 200 000 ₽ (≈75 300 ₽/м²). В среднем цена квадратного метра в этом ЖК на вторичном рынке сегодня равна примерно 92 000 ₽, то есть на 28% выше цены в начале продаж зимой 2018-го года. Для сравнения, курс доллара за это время вырос на 15%.

Всего в 300 метрах по Солнечной, на Пионеров, 1, находится относительно новый дом, построенный в 2013-м году. В нем сегодня можно купить однокомнатную квартиру площадью 42 м² по цене 4 250 000 ₽ (≈101 190 ₽/м²) и двухкомнатную квартиру, 63 м², которую предлагают за 5 590 000 ₽ (≈88 730 ₽/м²). Средняя цена квадратного метра в этом доме около 95 000 ₽/м², она чуть выше предложений на вторичном рынке в ЖК «Луч», поскольку дом давно сдан и уже имеет благоустроенную территорию — не нужно ничего ждать.

В километре от «Луча», на Смазчиков — Уральская, строится большой ЖК «Основа», первая очередь которого тоже сдается во 2 квартале 2021 года. В нем сегодня продаются однокомнатная квартира площадью 42 м² по цене 4 150 000 ₽ (≈98 810 ₽/м²), двухкомнатная квартира, 61 м², за 5 000 000₽ (≈81 970 ₽/м²) и трехкомнатная квартира, 101 м², за 7 329 600 ₽ (≈72 570 ₽/м²). Средняя цена квадратного метра — около 84 000 ₽/м², что на 9% меньше стоимости квадратного метра в «Луче» на вторичном рынке. По всей видимости, локация ЖК «Луч», удаленная от больших магистралей и оживленных общественных мест, но зато окруженная детсадами и школами, больше привлекает потенциальных покупателей Пионерского района.   

Квартиры в ЖК «Луч» стоят столько же или дороже, чем квартиры в уже построенных домах 2010-х годов или в новостройках в этом районе. Кроме того, цена квадратного метра в этом комплексе на 15% выше средней по городу. При этом у застройщика осталась в продаже единственная квартира — видимо, этот вариант оказался очень привлекателен для тех, кто привык жить в квадрате Смазчиков — Уральская — Советская — Солнечная.  

Планировки вполне стандартные, нормальные с точки зрения комфортного проживания. Минус один — небольшие по площади комнаты. Впрочем, это общая тенденция, обусловленная высокими ценами на квадратный метр в крупных городах. Что касается соотношения «стоимость метра / планировка / локация», то в настоящее время объективная картина не получается: льготная ипотека от государства и, как следствие, взлет цен на новостройки, а также «коллективное желание» решить свои жилищные проблемы именно сейчас (порой не рассчитав свои финансовые возможности) сделали свое дело — цена «метра» в новостройках стала неадекватной.

Инфраструктура вокруг

Административно ЖК «Луч» относится к Кировскому району города, территориально комплекс строится в микрорайоне Пионерский. За ЖД путями и улицей Восточной начинается микрорайон Центр. Между ЖД веткой и автомагистралью находится промзона со складами и мастерскими, а также гаражные комплексы. Жителям приграничных кварталов удобно переходить в Центр по пешеходному мосту, который находится в 300 метрах от комплекса. Оба района давно обжиты и обладают развитой инфраструктурой.

Посмотреть на карте

Детские сады. Муниципальный детский сад 450, на Солнечной, 29а, находится в соседнем дворе. Учреждение, открытое летом 2019-го года после капитального ремонта, рассчитано на 150 детей. В процессе реновации были полностью обновлены процедурные кабинеты, пищеблок, музыкально-спортивный и актовые залы, на территории установили новые веранды, игровые и спортивную площадки. Садик работает по программе компенсирующего вида для детей с логопедическими проблемами. 

В 350 метрах от ЖК находятся детские сады 262 и 501, территории учреждений граничат между собой. 262 детсад, на Уральской, 62а, был открыт в 2009-м году, отзывы родителей положительные. Садик 501, на Советской, 19а, рассчитан на 160 детей, родителям нравится работа педагогического коллектива и оснащенность групп.   

Два ближайших частных детских сада работают в километре от ЖК, в районе Омская — Уральская.

262 детсад, на Уральской, 62а, был открыт в 2009-м году, отзывы родителей положительные

Школа. Ближайшие дома закреплены за гимназией 35 и школами 125, 145, 146, 165. Ближе всего к «Лучу» находится 145 школа — на Пионеров, 10а, в 300 метрах от ЖК. Обучение для 820 детей организовано в две смены, проводится углубленная подготовка по английскому языку, физике, математике и литературе. Родители неплохо отзываются об уровне преподавания, но негативно высказываются о качестве питания и уборке.

В 400 метрах, на Пионеров, 3а, работает небольшая частная школа полного дня «Творчество». Обучение ведется с 1 по 11 класс, преподаются английский и французский языки, после уроков дети могут посещать кружки и секции.

В 100 метрах от сдающегося дома, на Советской, 7/4, находится филиал детской библиотеки им. В.П. Крапивина. Учреждение работает с понедельника по пятницу с 10:00 до 19:00, в воскресенье — с 10:00 до 17:00. Кроме собственно библиотечных услуг, в филиале проводят спектакли и встречи с известными людьми, действуют клубы по интересам, например, клуб любителей фантастики AMBER.

Родители неплохо отзываются об уровне преподавания в школе 145, но негативно высказываются о качестве питания и уборке

Медицина. Поликлиника 1, ЦГБ 7, для взрослых находится в 2,3 километрах от «Луча», на Вилонова, 33. В этом же здании работают травмпункт и женская консультация. Пациенты недовольны работой регистратуры и call-центра, очередями, длительным ожиданием приема специалистов, но есть и благодарности медперсоналу.

До отделения детской поликлиники ДГП 13 на Уральской, 52/2 можно дойти за 10-15 минут. В целом родители хорошо отзываются о деятельности отделения, но недовольны работой call-центра и очередями.

Филиал частной клиники «Уральская» работает на Уральской 57/2, в 800 метрах от ЖК. Здесь можно сдать анализы, получить консультации специалистов, пройти обследования.

Ближайшая аптека находится в 300 метрах, на Пионеров, 12/3.

Пациенты недовольны работой регистратуры и call-центра, очередями, длительным ожиданием приема специалистов

Магазины. В домах 12/1-12/4 на Пионеров, в 300 метрах от «Луча», работают супермаркеты «Магнит», «Верный», «Пятерочка» и небольшие магазинчики типа «Овощи-фрукты» и «Хлеб». За 10 минут можно дойти до гипермаркета «Мегамарт» на Советской, 6а.  

В ТРЦ «Парк Хаус» на Сулимова, 50, до которого идти 15-20 минут, находятся «Перекресток», «Детский мир», «Спортмастер», «М.Видео» и другие магазины и сервисы разной направленности.

Спорт. Во дворах домов застройщик запроектировал площадки для воркаута. В 350 метрах, на Советской, 1, расположен фитнес-клуб Uni Fit: тренажерный зал, групповые программы по йоге, стретчингу, табате, сауна, фитнес-бар.

Посетить бассейн можно в фитнес-клубе Fresh Fitness на Бажова, 68 — это в 15-20 минутах пешком или в спорткомплексе «Динамо» на Еремина, 12Б — на машине ехать 5 минут.

Около «Динамо» зимой заливают каток, работают прокат снаряжения, теплая раздевалка, музыкальное сопровождение, искусственное освещение в вечернее время.

Отдых. Около ТРК «Парк Хаус» находится Основинский парк, там большая зеленая зона, проложены аллеи, установлены скамейки, вечером включают освещение, оборудованы детские площадки, зоны воркаута. Зимой в парке прокладывают лыжню, дети катаются с горок на бубликах и снегокатах. Летом их заменяют самокаты, велосипеды, ролики. В «Парк Хаусе» расположен ближайший к ЖК кинотеатр «Премьер зал» с большим фудкортом и игровой детской зоной.

До Харитоновского парка на Шевченко идти 20 минут, в парке можно заняться активным отдыхом или погулять. За перекрестком Либкнехта — Никонова, еще в 5 минутах пешком, начинаются парки ККТ «Космос», «ЮНЕСКО», Олимпийская набережная и Литературный квартал. В этой локации много кофеен, ресторанов и тому подобных заведений. В Литературном квартале и в радиусе 500 метров вокруг него работает 12 музеев, 4 театра, Филармония, проводятся различные городские мероприятия.

Около ТРК «Парк Хаус» находится Основинский парк, там большая зеленая зона, проложены аллеи, установлены скамейки, вечером включают освещение, оборудованы детские площадки, зоны воркаута

Транспорт

Подъехать к ЖК «Луч» можно по Солнечной со стороны Советской или с Уральской, движение возле комплекса спокойное. Затруднения в часы пик возникают на Советская — Шевченко и Советская — Уральская, когда Пионерский едет на работу или домой. Под мостом есть дорога-разворот к жилым домам, которая позволяет удобно съезжать с Шевченко в сторону ЖК.

Подъехать к ЖК «Луч» можно по Солнечной со стороны Советской или с Уральской, движение возле комплекса спокойное

Автобус, троллейбус. Остановка «Библиотека им. Крапивина» находится в 350 метрах от комплекса, на Советской. Здесь проезжают 018 автобус и 4 троллейбус. Автобус следует от Пионерского через центр, Автовокзал, Вторчермет до УНЦ. На троллейбусе можно доехать до станции метро «Динамо».

Остановка «Библиотека им. Крапивина» находится в 350 метрах от комплекса, на Советской. Здесь проезжают 018 автобус и 4 троллейбус

Трамвай. 10 минут пешком займет дорога до остановки «Учителей» на Пионеров —  Уральская. Через нее следуют 8 трамвайных маршрутов, на которых можно добраться до Уралмаша, Втузгородка, ЖБИ, Шарташа, Эльмаша, Дома Кино, Парка Маяковского, центра, ЖД вокзала, Сортировки, Юго-Запада, Дворца Спорта. Через Площадь 1905 года проезжают 23, 26 и 32 трамваи. Также здесь останавливается 28 автобус, идущий через Втузгородок, по Ленина, на ВИЗ.

10 минут пешком займет дорога до остановки «Учителей» на Пионеров —  Уральская. Через нее следуют 8 трамвайных маршрутов

Личный автомобиль и такси. Без пробок на машине до площади 1905 года можно доехать за 10 минут. От комплекса удобно выезжать на Березовский, Сибирский, Серовский тракты.

Такси днем приезжает за 2-4 минуты, поездка до центра Екатеринбурга займет 10 минут за 75 ₽. До ЖД вокзала ехать 8 минут за 65 ₽, до аэропорта — 35 минут за 320 ₽.

Проект ЖК «Луч» в целом неплох для своего класса. Однако, расположенный «точечно» в окружении старых домов, он вызывает определенные вопросы, прежде всего, эстетические. Возможно, этот проект будет больше интересен тем новоселам, которым нужен именно этот район, потому что рядом бабушки-дедушки, школа для ребенка, работа или бизнес.

Выводы

• «TEN девелопмент» — известная и хорошо зарекомендовавшая себя строительная компания. Входит в ТОП-3 застройщиков Свердловской области.  

• ЖК «Луч» строится на пересечении Солнечной — Советской в микрорайоне Пионерский. Вдоль Солнечной, в 100-150 метрах от домов, проходит ЖД ветка. За Восточной начинается микрорайон Центр. Над путями и дорогой устроен пешеходный мост.

• По проекту ЖК включает одноподъездный 16-этажный и трехсекционный 9-25-19-этажный дома. Здания стоят отдельно друг от друга, у каждого запланирована своя придомовая территория с детскими и спортивными площадками, зонами отдыха.

• 16-этажный дом сдается в 4 квартале 2020-го года, вторая очередь строительства — во 2 квартале 2021-го года. Через Солнечную, вдоль ЖД путей, для жителей оборудуют две наземные автостоянки на 300 машиномест.

• Квадратный метр в ЖК «Луч» стоит на 15% выше средней стоимости по Екатеринбургу, и примерно столько же или дороже, чем в соседних уже построенных и относительно современных домах 2010-х годов или новостройках.     

• Вокруг ЖК находится сложившаяся инфраструктура. Школы, детсады, магазины, парки — все в пешей доступности.

• До остановок общественного транспорта идти 5-10 минут. Дорожная ситуация на Солнечной и близлежащих улицах спокойная, пробки бывают на въезд/выезд из района в часы пик.